HBC je bytové družstvo, ktoré je dobrovoľným združením skupiny ľudí alebo organizácií za účelom výstavby bytových domov.
História vzniku a rozvoja bytových družstiev
ZHSK je pomerne stará a osvedčená schéma výstavby bytových domov. Podoba prvých bytových družstiev sa datuje od 20. rokov 20. storočia. Napriek rýchlo rastúcej popularite bol však tento mechanizmus v roku 1937 zlikvidovaný, keďže ide o prejav súkromného vlastníctva. V roku 1957 došlo k oživeniu a rozšíreniu bytového družstva. V 80. rokoch bola takáto výstavba bytových domov okolo 8 %.
V modernej spoločnosti systém družstiev naberá na sile s novým elánom. Najčastejšie ho využívajú moskovskí developeri, ktorí nie sú schopní plniť svoje záväzky voči akcionárom. V tomto prípade na podnet oklamaných kupujúcich vznikajú bytové družstvá, na ktoré majú všetky právadokončenie stavby.
Právny základ
V súčasnosti je právny rámec pre činnosť bytových družstiev regulovaný bytovou legislatívou. Pojem „bytové stavebné družstvo“je jednoznačne definovaný v čl. 110 Kódexu bývania Ruskej federácie. Podmienky vzniku, organizácie činnosti a pravidlá účasti v bytovom družstve sú uvedené:
- v časti 5 Kódexu bývania Ruskej federácie (LC RF);
- v Občianskom zákonníku Ruskej federácie (CC RF);
- v charte družstva, ktorá je vypracovaná v súlade s hlavnými ustanoveniami Bytového zákonníka Ruskej federácie a Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Nie všetky bytové družstvá sú však družstvami organizovanými v súlade s platnou legislatívou. Mnohé z nich pri svojej činnosti nedodržiavajú ani základné požiadavky uvedené v bytovom zákonníku, v dôsledku čoho dochádza k porušovaniu práv účastníkov takýchto bytových družstiev. Aby sa predišlo takýmto situáciám, je potrebné podrobne porozumieť všetkým aspektom činnosti družstiev.
Poradie vytvárania a organizácie aktivít
Členov bytového družstva podľa zákona nemôže byť menej ako päť. Celkový počet účastníkov v družstve by však nemal presiahnuť počet bytov v rozostavanom alebo kupovanom bytovom dome. Na valnom zhromaždení sa rozhoduje o vytvorení bytového družstva. Tohto podujatia sa môžu zúčastniť osoby, ktoré sa chcú spojiť za účelom výstavby domu. Na schôdzi sa schvaľuje aj Stanová listina bytového družstva. Po štátnej registrácii družstva a získaní štatútu právnickej osoby účastníci, ktorí hlasovali za vznikdružstva, stávajú sa členmi bytového družstva. Rozhodnutia schôdze zakladateľov bytového družstva sú zaznamenané v zápisnici.
Zakladacia listina bytového stavebného družstva
Zriaďovacia listina bytového družstva podľa čl. 113 bytového zákonníka Ruskej federácie, by mala obsahovať údaje o názve družstva, jeho umiestnení, predmete a účele činnosti, pravidlách vstupu do bytového družstva, postupe pri odchode z neho, výške vstupných a podielových vkladov., rôzne platby, zloženie a oprávnenia riadiacich orgánov družstva, postup prijímania rôznych rozhodnutí kontrolnými orgánmi, o možnosti úhrady vzniknutej straty a pravidlá pre reorganizáciu alebo likvidáciu družstva. Napriek tomu môže charta obsahovať ďalšie podmienky, ktoré nie sú v rozpore s platnými zákonmi Ruskej federácie.
Vládne orgány
Podľa čl. 115 ZhK RF, riadiacimi orgánmi bytového družstva sú:
- valné zhromaždenie všetkých členov družstva;
- ak je na schôdzi prítomných viac ako 50 a je to uvedené v stanovách družstva - konferencie;
- riadiace orgány a predseda bytového družstva.
Valné zhromaždenie členov družstva
Za najvyšší orgán družstva sa považuje valné zhromaždenie všetkých členov družstva (konferencia). Zvoláva sa v súlade s ustanoveniami charty. Pôsobnosť najvyššieho riadiaceho orgánu upravuje aj stanova bytového družstva.
Zhromaždenie účastníkov je zákonné, ak sa ho zúčastní nadpolovičná väčšina všetkých členov družstva. Rozhodnutie nie je možné prijať, ak 50 % alebo viac prítomných na schôdzi hlasovalo protiposudzovaný návrh. Rozhodnutie prijaté a zapísané do protokolu je záväzné pre všetkých členov stavebného družstva.
Riadiaci aparát a kontrolné orgány volia aj účastníci valného zhromaždenia členov bytového družstva. Povinnosti riadiacich orgánov a postup pri ich rozhodovaní upravuje stanovy družstva, predpisy, predpisy a ďalšie interné dokumenty. Predstavenstvo bytového družstva má právo riadiť činnosť družstva a voliť spomedzi svojich členov predsedu. Štatutárne orgány bytového družstva sú zodpovedné valnému zhromaždeniu členov družstva.
Povinnosti predsedu bytového družstva
Predseda predstavenstva stavebnej sporiteľne:
- povinný zabezpečiť implementáciu rozhodnutí prijatých predstavenstvom;
- chrániť záujmy družstva, uzatvárať obchody a konať bez splnomocnenia v mene všetkých členov družstva;
- má ďalšie právomoci, ktoré nie sú zahrnuté v povinnostiach valného zhromaždenia členov bytového družstva alebo jeho predstavenstva.
Podstata revíznej komisie
Na kontrolu hospodárskej a zúčtovacej činnosti družstva sa volí osobitná revízna komisia na obdobie nepresahujúce 3 roky. Počet členov zahrnutých do jeho zloženia je uvedený v stanovách družstva. Členovia revíznej komisie nemôžu zastávať vedúce funkcie v bytovom družstve, ako aj byť uvedení v iných riadiacich orgánoch stavebného družstva.
Predsedu revíznej komisie volia jej členovia z existujúceho zloženia. Povinnosti audítorov zahŕňajú:
- ročné audity ekonomických azúčtovacia činnosť družstva;
- príprava stanovísk k rozpočtu, plánovanému použitiu finančných prostriedkov, výročnej správe a povinným príspevkom;
- správa členom valného zhromaždenia o ich činnosti.
Audítori majú právo kedykoľvek kontrolovať finančnú a zúčtovaciu činnosť stavebného družstva a majú voľný prístup k celej internej dokumentácii bytového družstva. Postup činnosti a právomoci revíznej komisie sú stanovené v Stanovách družstva.
členstvo v ZhSK
Ak sa chcete stať členom bytového družstva, musíte podať prihlášku predstavenstvu bytového družstva. Na jeho posúdenie je vyhradený jeden kalendárny mesiac. Rozhodnutie sa prijíma na valnom zhromaždení účastníkov a zapisuje sa do príslušného dokumentu (zápisnice). Štatút člena bytového družstva sa získava po zaplatení vstupného. Člen bytového družstva môže potvrdiť svoju účasť v bytovom družstve certifikátom (výpisom), ktorý je vystavený na základe jeho žiadosti.
Mechanizmus bytovej výstavby s pomocou bytových družstiev
Po schválení stanov na valnom zhromaždení členov bytového družstva musí bytové stavebné družstvo prejsť povinnou štátnou registráciou, aby nadobudlo štatút právnickej osoby. Ďalej výstavba podľa schémy bytovej výstavby prebieha v etapách:
- 1 fáza - registrácia dokumentov o právach na pozemok na výstavbu. Bytové družstvo musí dostať v súlade s legislatívou územný plán pozemku a vypracovať projektovú dokumentáciu. Potom ich treba odovzdaťautorizované orgány, ktoré vydávajú stavebné povolenia. Tento dokument je právnym potvrdením, že projektová dokumentácia je v súlade s územným plánom pozemku a umožňuje začatie výstavby bytových domov.
-
bytovú výstavbu 2 fáza - projektovanie obytnej budovy, získanie súhlasov a vykonanie skúšky. Trvanie procedúr je 4-12 mesiacov. Je lepšie zveriť ich implementáciu organizácii tretej strany, ktorá má skúsenosti s prácou s bytovými družstvami.
- 3 etapa - výstavba bytových domov. Družstvo má právo samostatne sa zapojiť do procesu výstavby budovy: najímať dodávateľov, monitorovať postup prác a vykonávať výberové konania. Pre ľudí bez špecializovaného vzdelania je to však dosť ťažké. Teraz je na trhu služieb veľa spoločností, ktoré takýmto družstvám poskytujú kvalifikovanú pomoc.
- 4 etapa - uvedenie domu do prevádzky. Po ukončení všetkých prác musí stavebné družstvo získať povolenie na uvedenie domu do prevádzky. Až potom môžu všetci členovia bytového družstva formalizovať vlastníctvo bývania.
Možné riziká spojené s účasťou v bytových družstvách
Človek, ktorý sa stane členom bytového družstva, môže čeliť určitým rizikám:
- Hlavným rizikom je, že hlavný cieľ vytvorenia bytového družstva nemusí byť z nejakého dôvodu dosiahnutý (odmietnutie vydať povolenia, finančné ťažkosti atď.).
- Inflácia a rastúce náklady na stavebné materiálya funguje.
- Riziko neuvedenia domu do prevádzky. Navyše, bytové družstvo za to svojim členom nezodpovedá.
- Developeri alebo investori neručia za poskytnuté bývanie.
- Kontrolu vynakladania finančných prostriedkov a hospodárenia vykonáva revízna komisia, ktorá sa volí na valnom zhromaždení. Neexistuje žiadny štátny špecializovaný orgán.
- Rozdelenie bytov medzi členov bytového družstva prebieha na valnom zhromaždení a nezávisí od želania člena družstva.
- Stavitelia v Moskve napríklad tvoria konečnú cenu bytu, pričom zohľadňujú náklady na reklamu, personál a iné platby. Toto všetko musí zaplatiť kupujúci. Okrem všetkého uvedeného občan nemôže kontrolovať vynakladanie prostriedkov na výstavbu bytov a samotný postup výstavby.
Výhody vstupu do bytového družstva
1. Predpokladá sa, že výstavba bytových domov prostredníctvom systému bytového družstva je významnou úsporou peňazí. Podľa štatistík môžete vďaka organizácii bytového družstva ušetriť asi 50% na kúpe bývania.
2. Stavebné družstvá majú úplnú transparentnosť pri získavaní a míňaní peňazí. Stavbu je navyše možné financovať po etapách a splátky je možné poskytovať nielen na dobu výstavby domu, ale aj na dobu po dokončení stavby.
HBC v modernom svete
V súčasnosti dobrovoľné združenie rovnako zmýšľajúcich ľudí za účelom výstavby obytných budovje extrémne zriedkavé. Napriek tomu, že legislatíva nebráni vzniku bytových družstiev, výstavba poschodových budov podľa tejto schémy je obľúbenejšia medzi veľkými podnikmi, ktoré majú záujem poskytnúť byty pre svojich zamestnancov.
Preto má zmysel organizovať bytové družstvo pre zamestnancov organizácií, ktoré majú primeranú podporu manažmentu. Zároveň môžu ušetriť na rozdiele medzi trhovou cenou a nákladmi na bývanie, ktoré si berie developer.
V prípade nadobudnutia bytov v rámci mechanizmu bytového družstva sú občania viac chránení pred rôznymi nepredvídanými situáciami. Ak developer vyhlási bankrot, akcionári majú právo nezávisle sa zapojiť do výstavby budovy.
V poslednom čase počet stavebných organizácií pracujúcich na princípe bytových družstiev nepresiahol 15 %. V súčasnosti sa v rámci tejto schémy predáva tretina bytov na ruskom trhu.
Na čo si dať pozor pri kúpe bytov pre bytové družstvá
Podľa štatistík jedným z hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú výber bývania, nie je forma zmluvy, nie dostupnosť infraštruktúry v susedstve domu, ale povesť developera, jeho skúsenosti v výstavba bytových domov, platobné podmienky za byt.
Ak sa však jednotlivec rozhodne vstúpiť do bytového družstva, musíte venovať pozornosť niekoľkým dôležitým bodom:
- Skontrolujte investičnú zmluvu medzi stavebnou firmou a bytovým družstvom. Je lepšie, ak ako developer vystupuje samotné družstvo. Bytové družstvo v tomto prípade znáša v plnom rozsahuzodpovedný za výstavbu viacposchodových budov.
- Preštudujte si ďalšie dokumenty o titule: stavebné povolenie, zmluvu o prenájme pozemku alebo vlastníctvo pozemku.
- Oboznámte sa so Stanovami bytového družstva. Osobitná pozornosť by sa mala venovať podmienkam vstupu a výstupu z družstva. A tiež o postupe pri platení príspevkov a získaní bytu.
Ak sú všetky vyššie uvedené dokumenty jasné a transparentné, môžete bezpečne uzavrieť zmluvu s družstvom.
