Akciová účasť sa v Rusku rozšírila. Firmy lákajú investorov, zo svojich prostriedkov postavia dom, ktorý sa potom stáva ich majetkom. Takto si môžete kúpiť byt na splátky a splatiť dlh ešte pred dokončením stavby. To však nie sú všetky možnosti, ktoré ponúka zdieľaná výstavba. Čo musia strany transakcie vedieť o tomto procese, čomu treba venovať pozornosť – čítajte ďalej.
Nuance
Teoreticky je všetko jednoduché a jasné, no v médiách sa o tomto procese hovorí negatívne. Prečo sa to deje? Záujmy strán transakcie sú chránené zákonom o spoločnej výstavbe, ktorý bol prijatý ešte v roku 2004. Zaviedol prísne požiadavky na vývojárov. V súčasnosti je to jediný regulačný dokument upravujúci zdieľanú výstavbu. Čo potrebuje klient vedieť pri uzatváraní zmluvy?
Vývojár a predmet transakcie. Ak spoločnosť bolapôsobí na trhu, má množstvo realizovaných objektov, vtedy možno považovať za zmluvného partnera. Kontaktovať neoverené organizácie, najmä ľudí, ktorí uzatvárajú dohodu prvýkrát, sa neoplatí.
Zákon č. 214 „o spoločnej výstavbe“sa vzťahuje iba na zmluvy s rovnakým názvom. Iná formulácia nie je povolená. Ak developer navrhuje podpísať „Investičnú zmluvu“, potom sa snaží vyhnúť šíreniu požiadaviek takýchto nariadení: zákona „O spoločnej výstavbe“, federálneho zákona „O ochrane spotrebiteľa“.
Skôr ako osvedčíte dokumenty, požiadajte spoločnosť o stavebné povolenie, zistite, kde sa nachádza vyhlásenie o projekte a prečítajte si ho. Podľa zákona je zverejnenie povinnou požiadavkou vývojára.
Zmluva o spoločnej výstavbe sa považuje za uzavretú od okamihu štátnej registrácie. V opačnom prípade sa bude považovať za neplatné. Papier musí obsahovať popis objektu, termín prevodu, cenu a postup platieb, záruku.
Skontrolovať dokumenty
FZ stanovuje, že spoločnosť môže získavať finančné prostriedky len po získaní povolenia, zverejnení vyhlásenia o projekte a registrácii vlastníctva. Pri nesplnení aspoň jednej z týchto podmienok môže občan požadovať vrátenie peňazí aj s úrokmi. Počítajú sa s dvojnásobnou sadzbou refinancovania. Podľa zmluvy musí spoločnosť postaviť nehnuteľnosť v stanovenej lehote a po získaní povolenia odštátne orgány na poverenie previesť ho na účastníka transakcie. Druhá strana súhlasí so zaplatením dohodnutej ceny a prijatím predmetu (ak je oprávnená).
Musí byť zaregistrovaná písomná zmluva o majetkovej účasti na výstavbe. Až potom nadobudne účinnosť. Pred podpisom dokumentov má občan právo oboznámiť sa s týmito dokumentmi:
- základné dokumenty vývojára;
- osvedčenie o štátnej registrácii;
- osvedčenie o daňovej registrácii;
- schválené výročné správy za posledné tri obchodné obdobia;
- audítorská správa.
Zlepšiť bezpečnosť transakcií
Od roku 2014 vstupuje do platnosti norma federálneho zákona „O poistení zodpovednosti developerov“, ktorá sa vzťahuje na spoločnú výstavbu. Čo to znamená? V prípade omeškania alebo bankrotu spoločnosti bude môcť osoba vrátiť peniaze. Počas štátnej registrácie dokumentov musí vývojár poskytnúť zmluvu o poistení zodpovednosti alebo záruku. Predtým bolo možné poskytnúť kolaterál ako zabezpečenie transakcie.
Poistné nuansy
Zmluva sa uzatvára v prospech prijímateľa – občana alebo právnickej osoby, ktorej finančné prostriedky boli získané na výstavbu.
Poistná udalosť - úplné alebo nesprávne plnenie povinností developera, ktoré je potvrdené súdnym rozhodnutím.
Doba platnosti dokumentu je podobná ako v zmluve o spoločnej výstavbe. Príjemca však môže dostať náhradu aj dva roky po skončení prevodu priestorov. Minimálna poistná suma sa vypočítava na základe nákladov na bývanie. Ale nemôže byť nižšia ako jej trhová cena.
Takto je zabezpečené budovanie vlastného imania. Federálny zákon tiež stanovuje nasledujúci postup vyrovnania:
1. Bola podpísaná záručná zmluva. Ak si developer nesplnil svoje záväzky alebo neposkytol zrozumiteľnú odpoveď v dohodnutej lehote, klient sa môže obrátiť so zodpovedajúcou požiadavkou na banku garanta.
2. Transakcia bola zabezpečená poistnou zmluvou. Oprávnený musí požiadať spoločnosť alebo vzájomnú poisťovňu (OVS) v určenej premlčacej lehote na predmet záložného práva. Zákon stanovuje, že platba musí byť vykonaná najneskôr do tridsiatich dní odo dňa predloženia dokladov. Zároveň nezáleží na prítomnosti dlhu developera voči poisťovni. Toto nariadenie sa vzťahuje len na zmluvy uzatvorené po roku 2013.
Spôsoby zabezpečenia záväzkov
Už sme zvažovali, akými spôsobmi (podľa zákona) môže klient vrátiť vynaložené prostriedky. Prítomnosť tohto ustanovenia v zmluve však nezaručuje vyplatenie náhrady. Do dokumentu je možné zadať rôzne podmienky a klauzuly, pomocou ktorých môžete oddialiť čas na splnenie záväzkov. A všetky tieto„ak“nesmie ísť nad rámec zákona.
Keď je výstavba pomalá alebo sa dlho nezačína, klient sa môže bez čakania na termín domáhať ukončenia dokumentu na súde. Táto možnosť je poskytnutá, ak:
1) došlo k ukončeniu alebo pozastaveniu výstavby domu, ktorý zahŕňa spoločný objekt, za okolností, ktoré naznačujú, že objekt nebude prevedený na účastníka transakcie v lehote uvedenej v dokumente;
2) došlo k výraznejším zmenám v projektovej dokumentácii, vrátane výraznej korekcie veľkosti podielového objektu;
3) došlo k zníženiu alebo zvýšeniu celkového počtu bytov zahrnutých v novej budove.
Čo ešte potrebujete vedieť o zdieľanej výstavbe?
Je potrebné jasne uviesť dátum uvedenia objektu do prevádzky (napr. „najneskôr 15.10.2014“). Vývojári veľmi často používajú reklamnú frázu: "v IV štvrťroku 2014." Táto formulácia je nesprávna. Po dvoch mesiacoch od uvedeného dátumu môže akcionár jednostranne vypovedať zmluvu o spoločnej výstavbe. Jediné, čo musíte urobiť, je poslať písomnú výpoveď. Developer je povinný do 20 kalendárnych pracovných hodín vrátiť klientovi prijaté peniaze na účet a zaplatiť mu penále. Alebo vložte túto sumu na vklad otvorený v mene akcionára.
Celkové náklady na byt uvedené v dokumentoch sú vypočítané z ceny za meter štvorcový bývania vynásobenejoblasť miestnosti. Mali by byť uvedené aj tieto čísla. Za pozornosť stojí aj popis parametrov obytného priestoru: lokalita, poschodie, adresa, plocha, počet izieb. Záručná doba na postavený byt je 5 rokov.
Pri štúdiu dokumentov stojí za to venovať pozornosť tomu, odkedy musí držiteľ úrokov platiť náklady na energie a prevádzkové náklady. Ak táto položka chýba, povinnosť vzniká od momentu podpísania aktu o prevzatí a odovzdaní bytu a neuvedenia do prevádzky.
Problémy, ktorým sa nedá vyhnúť?
Vývojári niekedy zámerne „zabudnú“zahrnúť niektoré položky do dokumentu. Klient však môže utrpieť materiálne straty, aj keď je zmluva o zdieľanej výstavbe správne uzavretá. Čo to znamená? Developer môže postúpiť vlastnícke práva inej právnickej osobe. V tomto prípade mu predá práva na všetky byty prakticky za cenu. Potom ich sprostredkovateľská firma za trhovú cenu pridelí držiteľom akcií. Na prvý pohľad by nemali byť žiadne problémy. V prípade rizika nedokončenej stavby alebo úpadku developera si však majiteľ úroku môže uplatniť nároky na základe sumy uvedenej v zmluve. Ale byty sa predávali za cenu, nie za trhovú cenu.
Ďalšia bežná schéma
Pri registrácii zdieľaných zmlúv o výstavbe sa odpočítava moment ich nadobudnutia platnosti. Dlžníci však veľmi často používajú inú schému. Ponúkajú podpísanie predbežnej zmluvy. Obsahuje takmer rovnaké položky ako vv zásade okrem informácie o nadobudnutí jeho účinnosti. Takéto dokumenty nepodliehajú povinnej štátnej registrácii. V tomto prípade sa strany ústne dohodnú, že druhý účastník okamžite zaplatí všetky peniaze za byt. Developer sa zaväzuje uzavrieť hlavnú zmluvu o majetkovej účasti na výstavbe niekedy v budúcnosti. Akcionár si je istý, že transakcia je vykonaná správne. Ale táto „sivá“schéma iba vyníma dokument z pôsobnosti zákona.
Tu je ďalší populárny manéver. Developer uzatvorí s kupujúcim zmluvu, ktorej predmetom nie je záväzok prevodu majetku na akcionára, ale niečo iné: financovanie investičnej činnosti, prevod práva na reklamáciu priestorov a podobne. To znamená, že celá podstata dokumentu je určená jeho obsahom. Ale na žiadosť akcionára ju môže súd zneplatniť, pretože dokument bol v skutočnosti vytvorený s cieľom vyhnúť sa zodpovednosti podľa zákona č. 214.
Ráno – registrácia, večer – peniaze
Zmluva sa považuje za platnú až po zadaní jej údajov do Rosreestr. Do tohto momentu nemá developer právo prijímať peniaze. Takže tento moment by mal byť zaznamenaný v dokumente. Veriť vyjadreniam zamestnancov, že doklady bude neskôr evidovať „celá kopa“, sa neoplatí, ale peniaze na výstavbu sú potrebné už teraz. V zriedkavých prípadoch sú takéto záruky pravdivé. Prenos každého dokumentu osobitne do komory zaberie veľa času. Ale klient môže byť oklamaný. Preto je lepšie hrať na istotu a počkať, kým bude akciová transakcia zaregistrovaná.výstavby. Developer môže trvať na platbe vopred. V tomto prípade však požiadajte o preukázanie zmluvy na tento objekt, ktorá bola uzavretá podobným spôsobom. Registrovaný dokument má pečiatku, pečiatku, podpis zodpovednej osoby Rosestra a číslo. Ak bola transakcia zaplatená prostriedkami z hypotéky, malo by to byť doložené pečaťou vecného bremena.
Samotní vývojári často nechcú obchádzať zákon a získať prostriedky pred dokončením papierovania. V tomto prípade však potrebujú ďalšie záruky. Napríklad otvorený akreditív v banke. Klient do nej prispieva finančnými prostriedkami pri podpise zmluvy. Developer sa k nim ale dostane až po zapísaní majetkovej účasti na výstavbe domu. Toto opatrenie zároveň zaručuje platobnú schopnosť klienta a umožňuje vám dodržiavať zákon.
Prijatie objektu od developera
Čo potrebujete vedieť o spoločnej výstavbe vo fáze uvádzania bytu do prevádzky?
Po prvé, k tomuto procesu by sa malo pristupovať s rozvahou. Pred podpísaním dokumentov si vyjasnite všetky otázky. Všetky zistené nedostatky musia byť písomne premietnuté do aktu o nesúlade predmetu. Povinnosti developera zo zákona sa považujú za splnené okamihom podpísania listiny o prevzatí a odovzdaní priestorov. Účastník má právo požadovať bezplatné odstránenie nedostatkov alebo zníženie ceny transakcie. Ak boli závady zistené už počas prevádzky, je developer povinný nahradiť klientovi ich odstránenie.
Po druhé, nepodliehajte presviedčaniu. Nižšie sú uvedené najbežnejšieakčné schémy vývojárov zamerané na vyvíjanie tlaku na klienta:
– žiadajú podpísať papiere, čím ubezpečujú, že všetky problémy budú neskôr vyriešené;
- tvrdiť, že vypracujú „iný zákon“, ktorý bude odrážať všetky nároky;
- pohroziť, že v prípade porušenia podmienok papierovania bude musieť klient zaplatiť pokutu za odmietnutie predmetu.
Kompetentná pomoc
Je veľa nuancií, ktorým musíte venovať pozornosť. Preto je lepšie vyhľadať pomoc od špecialistu, ktorý vie, ako správne vypracovať dokumenty pre zdieľanú výstavbu, čo potrebujete vedieť a vziať do úvahy v každej fáze transakcie. Špecializovaní špecialisti poskytujú pomoc v nasledujúcich oblastiach:
- Výber vývojára, kontrola jeho dokumentov.
- Sprevádzajte postup pri podpisovaní dokumentov: analyzujte zmluvy, radite o možných rizikách, vyjednávajte o zmenách podmienok.
- Pripravte a odošlite dokumenty na registráciu.
- Sprevádzajte klienta pri preberaní objektu, upravujte záležitosti týkajúce sa nedostatkov priestorov, lehôt, platenia penále, a to aj na súde.
- Zostavte ukončenie dokumentu: skontrolujte vrátenie zaplatenej sumy, výber pokút, úroky za použitie požičaných prostriedkov, ako aj náhradu za straty presahujúce sankciu (platba za advokátske služby). V podobných oblastiach sa poskytuje pomoc pri vypovedaní predbežnej zmluvy, investičnej zmluvy, úveru atď.
Záver
Byt si môžete kúpiť na primárnom trhu vyplnením spoločnej stavby. Čo musí obchodník vedieť? Veľa nuancií. Počnúc pravidlami pre výber adekvátneho dlžníka a končiac funkciami vyplnenia akceptačného certifikátu. Preto je lepšie využiť služby skúseného právnika, ktorý bude klienta sprevádzať vo všetkých fázach transakcie.
