Developer je povinný vystaviť zmluvu o poistení zodpovednosti pred uzavretím prvého obchodu s kupujúcim. V opačnom prípade ho nebude môcť zaregistrovať u Rosreestr. Tieto a ďalšie dodatky boli prijaté v roku 2014 federálnym zákonom č. 294 „o zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov.
Essence
Od roku 2014 je stavebná firma povinná potvrdiť splnenie povinností vystavením kaucie alebo poistenia občianskoprávnej zodpovednosti developera pri spoločnej výstavbe. To umožní kupujúcemu vrátiť svoje prostriedky v prípade nepredvídaných situácií.
Prijatý návrh zákona stanovuje zodpovednosť vývojára za:
- vyhýbanie sa povinnostiam;
- dodanie nedokončeného objektu;
- bankrot pred odovzdaním.
Odborníci sa obávajú, že inovácie povedú k vyšším cenám zavlastníctvo. Vláda ubezpečila, že tieto faktory spolu nesúvisia. Náklady na poistenie aj pre veľkú spoločnosť dosahujú 1 % z objemu transakcií. Vývojári budú musieť na tieto náklady vyčleniť prostriedky zo svojho rozpočtu.
Object
Poistenie zodpovednosti stavebníka pri spoločnej výstavbe zahŕňa ochranu majetkových záujmov zákazníkov. Táto ponuka je výhodná predovšetkým pre kupujúcich. Spoločnosť môže poistiť celý dom alebo byty samostatne.
Zákazníci
Dohoda sa uzatvára v prospech akcionárov. Za určitých okolností dostanú platbu. Developer sa zaväzuje odovzdať spoľahlivý objekt vysokej kvality. Poisťovateľ je povinný upovedomiť klienta o zmenách v obchode a zaplatiť mu odplatu. Ak sa počas procesu výstavby zmenia vlastníci akcií, musí to byť uvedené v zmluve, pretože s ďalším účastníkom sa vypracuje samostatný dokument.
Poisťovatelia
Nie všetky IC majú tendenciu uzatvárať takéto dohody. Predpokladá sa, že tento typ transakcie prináša straty. Okrem toho musí spoločnosť spĺňať určité požiadavky:
- pôsobíme na trhu viac ako 5 rokov;
- spĺňať požiadavky finančnej stability;
- mať pozitívny výhľad vývoja na budúce obdobia;
- mať v obehu aspoň 400 miliónov rubľov, ako aj autorizovaný kapitál vo výške 120 miliónov rubľov.
Carres
Poistenie stavebníka na spoločné náklady na výstavbudrahé. Priemerné sadzby v roku 2015 boli 0,5 – 0,8 %. Pri dlhodobých zmluvách možno tarify znížiť o 10 – 30 %. Sadzbu si určuje sama poisťovňa (IC) a počíta aj koeficienty pre ročné percento, keďže vždy existuje možnosť, že developer sa plneniu povinností úplne vyhne.
Čo určuje sadzbu:
- Účasť vývojára na holdingu.
- Pozitívne skúsenosti z predchádzajúcich transakcií: termín, počet objektov, práca v rôznych regiónoch, žiadne sťažnosti.
- Finančná udržateľnosť.
- Právna podpora: dostupnosť všetkých dokumentov a povolení.
- Fáza výstavby.
- Termín.
- Počet akcionárov.
Realizácia zmluvy
Na registráciu DDU musí vývojár predložiť Rosreestrovi zmluvu. Na tento účel musíte zhromaždiť nasledujúce dokumenty:
- projektové vyhlásenie;
- povolenie vykonávať stavebné práce;
- certifikát štátnej registrácie;
- zdieľaná zmluva o výstavbe;
- kópia štatutárnych dokumentov;
- štúdia uskutočniteľnosti;
- kópia účtovnej závierky;
- údaje o veriteľoch;
- osvedčenie o nesplácaní bankových úverov.
Čo je chránené
Poistenie zodpovednosti stavebníka pri spoločnej výstavbe znamená vyplatenie náhrady, ak si developer nesplnil povinnosti, čo je potvrdené rozhodnutím súdu resp.bankrot spoločnosti. Suma sa neplatí v prípade zamrznutia v období výstavby alebo predĺženia doby uvedenia do prevádzky. Výška závisí od zmluvnej ceny. Nemôže byť menšie ako:
- object cost;
- priemerná trhová sadzba za 1 m2. m. bývania v regióne.
Zákon obmedzuje aj maximálnu výšku poistného.
Nasledovné prípady sa uznávajú ako poistenie:
- prerušenie stavby;
- bankrot vývojára;
- nemá bývanie;
- odmietnutie vrátenia materiálnych zdrojov atď.
Legislatívne zmeny
V roku 2014 bol novelizovaný federálny zákon č. 294, podľa ktorého je poistenie zodpovednosti developera majetkovej účasti na výstavbe povinné. Zmluvy si vypracúvajú samotní developeri. Tiež si vyberajú, s kým podpíšu zmluvy: so spoločnosťou, bankou, špecializovanou spoločnosťou.
Všetci členovia povinnej poisťovne ručia spoločne a nerozdielne. Ak sa uzavrie dohoda s bankou, veľa času sa strávi zbieraním papierov. Je potrebné zaplatiť 30% zálohu z hodnoty predmetu, ktorá slúži ako záruka pre peňažný ústav. Okrem toho centrálna banka stanovuje svoje vlastné požiadavky na takéto banky:
– minimálna dĺžka trvania – 5 rokov;
- základné imanie 200 miliónov;
- hodnota nehnuteľnosti je 1 miliarda rubľov.
Pre vývojárov je výhodnejšie získať pôžičku ako vystaviť záruku. Finančné inštitúcie tiežpovažovať poistenie zmluvy o majetkovej účasti v stavebníctve za ziskové produkty.
Je lepšie podpísať zmluvu so spoločnosťou. V silnej konkurencii sa poisťovne snažia prilákať zákazníkov nízkymi tarifami a cenami. Sadzba za takéto transakcie zostáva pevná počas trvania zmluvy. Poistenie zodpovednosti stavebníka pri spoločnej stavbe sa platí po dokončení diela. Ďalšou výhodou je rýchlosť papierovania. Poistený je samotný developer, beneficientom je akcionár. Spôsob poskytovania sa vyberá pre každé obydlie zvlášť.
Poistenie zodpovednosti stavebníka pri spoločnej stavbe
Spoločnosti sú povinné poskytnúť kolaterál. Najčastejšie ide o pozemok, na ktorom sa bude objekt nachádzať. Okrem toho dokument popisuje spôsob zabezpečenia záväzkov. Papiere sa podpisujú pred štátnou registráciou zmluvy o prvom podiele a sú platné až do odovzdania predmetu. Ukončenie transakcie nezbavuje spoločnosť povinnosti zaplatiť náhradu za prípady, ktoré nastali počas doby jej platnosti.
Môžete si poistiť celý dom alebo každý byt samostatne. Prvá možnosť nie je zisková. Developer musí okamžite zložiť veľkú sumu, aby mal istotu, že všetky byty budú predané. Druhým problémom je, že podľa takýchto zmlúv je ťažké určiť, kto je príjemcom.
Dokument nadobúda platnosť od okamihu pripísania prvej splátky. Poistenie developera pre spoločnú výstavbu v rámci zmluvy nezabezpečuje franšízu. Ostatné podmienky dohody sú štandardné:
- poisťovateľ sa zaväzuje informovať akcionárov o výške vyplatenej náhrady;
- spoločnosť môže podať žiadosť o regresiu voči vývojárovi;
- poisťovateľ je povinný upozorniť všetkých majiteľov na predčasné ukončenie zmluvy;
- doba trvania zmluvy závisí od dĺžky výstavby.
Vrátená suma závisí od ceny a sadzieb. Musí presiahnuť hodnotu celkovej plochy obydlia. Spoločnosť sama rozhoduje o spôsobe platby: jednorazovo alebo v splátkach.
Problémy s poistením zodpovednosti developera pri zdieľanej výstavbe
Táto ponuka je veľmi špecifická. V skutočnosti hovoríme o ochrane finančných rizík developera. Spoločnosti majú na výber - vydať politiku alebo záruku. Druhá možnosť je vhodnejšia, pretože úverové inštitúcie už majú zavedený mechanizmus, bodovacie systémy, špecialistov, ktorí posudzujú riziká, ako aj štruktúry, ktoré organizujú dokončenie WIP. SC sa nemôže pochváliť takýmito výhodami. Ale ponúkajú nízke ceny. Ľudia sú zvyknutí na to, že bankové služby sú drahé. To je pravda, pretože riziko v obchode je vysoké. Hoci po novelách zákona sa zvýšili aj tarify pre firmy.
PoistenieZodpovednosť developera pri spoločnej výstavbe zabezpečuje kumulatívny efekt strát. V krízovej situácii (zníženie dopytu po bývaní, zvýšenie hypotekárnych sadzieb) utrpia straty naraz všetci developeri a nielen jeden účastník trhu.
Ďalším problémom je neschopnosť zabezpečiť si riziká ani na zahraničnom trhu. V medzinárodnej praxi sa pri takýchto operáciách využívajú dlhopisy (záruky). Ich fungovanie ale nie je zakotvené v ruskej legislatíve. Hlavným rozdielom takéhoto produktu je, že poisťovateľ môže vziať do zástavy rozostavané zariadenie.
Centrálna banka zvýšila požiadavky na poisťovne, ktoré môžu poskytovať služby developerom – zvýšila minimálnu výšku kapitálu. To značne zužuje okruh možných poisťovateľov – až na 19 organizácií. Spoločnosti, ktoré predtým tvorili 80 % zmlúv s developermi, opustili nový zoznam. Čo s nimi bude teraz, nie je známe. S najväčšou pravdepodobnosťou bude potrebné uzavrieť nové zmluvy so spoločnosťami z „bieleho“zoznamu. V prípade odobratia licencie IC ručí za predtým uzatvorené transakcie do 6 mesiacov. Potom buď vypovedá dokumenty, alebo prevedie portfólio a záväzky na iného účastníka trhu. Na rozdiel od OSAGO alebo poistenia zodpovednosti vlastníkov nebezpečných výrobných zariadení táto služba nezahŕňa iné druhy ochrany, ako sú kompenzačné fondy, ktoré by riešili platby občanom po úpadku poisťovne. Akciový trhbytová výstavba je super. Zatiaľ však neexistuje žiadny dobre zavedený spôsob, ako regulovať aktivity vývojárov.
