Čo prebieha výstavba? V časoch nestabilnej ekonomiky je množstvo objektov, ktoré sa stavajú na základe stavebných zmlúv, „zamrznutých“už v štádiu výstavby. Stáva sa to z rôznych dôvodov – nedostatok financií alebo stavebného materiálu atď. V takýchto situáciách môžeme hovoriť o prebiehajúcej výstavbe.
Nedokončená stavba – definícia
Aké sú tieto objekty? Súčasná právna úprava neobsahuje priamu definíciu tohto pojmu. Občiansky zákonník Ruskej federácie vo svojom článku 130 (časť 1) označuje nehnuteľnosť (nehnuteľnosť) všetko, čo súvisí s pozemkom (podložie, pozemky atď.). Hlavnou vlastnosťou nehnuteľnej veci je, že ju nemožno premiestniť bez toho, aby to nespôsobilo neúmerné poškodenie jej účelu. Patria sem aj postavené budovy a tie veľmi „nedokončené“objekty, o ktorých sa bude diskutovať. Existuje len jeden záver - prúdlegislatíva jednoznačne klasifikuje „nedokončenú výrobu“ako nehnuteľnosť.
Kód mestského plánovania Ruskej federácie teda interpretuje pojem takéhoto objektu ako budovu (alebo stavbu, štruktúru), ktorej stavebný proces nebol dokončený. Nepatria sem dočasné stavby – hovoríme o kioskoch, prístreškoch a pod. Súdna prax ukazuje, že v konkrétnych sporoch sa sudcovia musia odvolávať na právny stav rozostavaných objektov, teda ich právny režim.
Napríklad, ak je na pozemku už postavený základ so stenami budovy, potom nie je možné premiestniť tento objekt bez toho, aby došlo k jeho neúmernému poškodeniu. Podľa definície sa to týka nehnuteľností. Záver: pri určovaní stavu sporného objektu súd v prvom rade zohľadňuje jeho základné fyzikálne vlastnosti a až potom - prítomnosť alebo neprítomnosť štátnej registrácie práv k nemu.
Nie je to také jednoduché
Súdna prax je zároveň plná sporov v tejto otázke. Paleta názorov na túto problematiku je veľmi široká. Niektorí právnici považujú za predmet rozostavanej stavby každú stavbu, ktorá je v procese rekonštrukcie alebo výstavby, no nemá povolenie na uvedenie do prevádzky. Táto definícia neberie do úvahy dôležitú okolnosť, že proces budovania objektu môže byť niekedy z rôznych dôvodov zastavený alebo zastavený.
Na základe najnovšej definície už tieto vlastnosti súnemožno nazvať príkladmi nedokončenej stavby. Zároveň ich nemožno pripísať súhrnu stavebných materiálov, pretože niektoré z nich pri použití v stavebníctve stratili svoje pôvodné vlastnosti.
Článok 219 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza, že vlastnícke právo musí byť zaregistrované, a to aj pre novovytvorený majetok, ktorý možno klasifikovať ako nehnuteľnosť. Práve pod túto definíciu spadajú „rozpracované“objekty.
Ako rozpoznať „neúplné“?
Pozrime sa na základné požiadavky na objekt vo výstavbe:
- Mať silné spojenie s pozemkom, na ktorom je objekt postavený (s vyššie uvedenou nemožnosťou pohybu bez spôsobenia škody).
- Priradenie jednotlivých objektov.
- Prítomnosť pozastavenia, konzervácie alebo definitívneho ukončenia procesu výstavby tejto budovy (stavby).
Urobme konečné rozhodnutie: takýto objekt môže znamenať určitú jednotku nehnuteľnosti, stavebné práce na ktorých boli zastavené, pozastavené alebo zablokované.
Uznanie vlastníctva objektu vo výstavbe
Ak sa predtým takáto legislatíva posudzovala vo forme súboru stavebných materiálov spolu s investovanou prácou a netýkala sa predmetov občianskoprávnych transakcií, potom so zmenami a doplnkami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (v jeho článku číslo 130) boli zaradené do zoznamu vecí súvisiacich s nehnuteľnosťou. Pri počiatočnej stavovej registrácii prebiehajúceho objektuo výstavbe, podľa jedného z najbežnejších uhlov pohľadu treba hovoriť od momentu ukončenia zmluvy o nej.
Práve tento prístup v súčasnej súdnej praxi najčastejšie prevláda. V novom znení zákona už registrácia vlastníckych práv k takýmto predmetom nie je podmienená potrebou robiť s nimi určité obchody. Aký je z toho záver? Stupeň pripravenosti takéhoto objektu sa vzťahuje len na deskriptívne kritériá. Po vykonaní postupu štátnej registrácie v súlade s postupom stanoveným zákonom môže byť takáto stavba právne klasifikovaná ako objekt občianskeho práva so všetkými z toho vyplývajúcimi dôsledkami.
To znamená, že môžeme hovoriť o vzniku úplne nového, integrálneho a nezávislého právneho objektu. Práva k rozostavanému predmetu sa evidujú správnym konaním na základe zoznamu určitých listín. Okrem toho môže byť takéto právo uznané súdnym rozhodnutím.
Legislatívne jemnosti
Takéto prípady sa týkajú arbitráže a súdov všeobecnej jurisdikcie. Najťažšou otázkou v tejto kategórii sporov je, komu presne dať vlastnícke právo - investorovi, objednávateľovi alebo dodávateľovi. V tejto situácii existuje veľa rozporov a právnych nuancií. Pri posudzovaní tejto kategórie prípadov sa ako dôkaz akceptuje množstvo dokumentov, ktoré obsahujú potvrdenie o vlastníctve pozemku, dostupnosť stavebného povolenia, súbor projektov ainá dokumentácia pre objekt investičnej výstavby atď.
Bohužiaľ, právne normy v tejto oblasti vzťahov obsahujú množstvo rozporov, a preto je možné právnu úpravu v tejto časti vykladať v pomerne širokom zmysle. To vedie k zneužívaniu rôznymi zainteresovanými stranami. Je potrebné uviesť, že tieto právne vzťahy si vyžadujú dodatočnú podrobnejšiu úpravu, aby sa odstránili existujúce medzery v právnych úkonoch a dosiahla sa jednota v doterajšej súdnej praxi.
Poďme sa rozprávať o rozostavanej budove
Aby bolo možné zaregistrovať nedokončenú stavbu, pozemok, na ktorom sa realizuje, musí byť vo vlastníctve, v prenájme alebo musí mať jeho vlastník právo doživotnej držby alebo trvalého užívania. Z definície (pripomeňme, že nehnuteľnosť zahŕňa všetko, čo je pevne spojené s pozemkom a nemožno s ním hýbať bez toho, aby došlo k neprimeranej škode na predmete), vyplýva, že vlastníctvo kapitálového základu je nevyhnutnou požiadavkou pre predmet, ktorý si nárokuje takúto vec. názov.
Objekt vo výstavbe podľa definície nemôže byť predmetom zmluvy takejto zmluvy, ktorej platnosť nebola ukončená. V opačnom prípade (Občiansky zákonník Ruskej federácie, článok číslo 740) má dodávateľ naďalej právo pokračovať v práci, to znamená, že sa uplatnia práva takzvaných tretích strán. Ako uvádza zákon číslo 122-FZ v paragrafe 25, vlastníctvo takejto nedokončenej stavbynemožné bez stavebného povolenia, projektu s podrobným popisom objektu a dokumentov upravujúcich práva k pozemku.
Ak sú splnené všetky vyššie uvedené podmienky, vlastník "rozbiehajúceho sa" má všetky dôvody na vydanie objektu investičnej výstavby v nehnuteľnosti. Kým nebudú zaregistrované, akákoľvek transakcia súvisiaca s objektom nebude považovaná za platnú podľa zákona.
Ďalším dôležitým bodom je správne formalizovať právo na pozemok, ktorý zaberá „nedokončený“. V článku 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uvádza, že ak bola nehnuteľnosť postavená na pozemku, ktorý nie je určený na tento účel, získa štatút neoprávnenej stavby. Nadobudnutie vlastníckeho práva k takémuto objektu je v tomto prípade nemožné a postavený objekt je predmetom demolácie.
Aké dokumenty sú potrebné na registráciu rozostavanej stavby?
Balík potrebných papierov pozostáva z:
- Žiadosť o registráciu rozostavaného objektu (vlastnícke práva k nemu).
- Doklad totožnosti.
- Potvrdenia o zaplatení štátnej dane.
- Doklady k pozemku – dôkaz o vlastníctve alebo nájomnej zmluve.
- Povolenia od príslušných orgánov stavať na tejto konkrétnej lokalite.
- Popis získaný od orgánov ZINZ (technický plán výstavby prebieha).
Celý balík dokumentov sa predkladá registračnej komore.
Ako sa máštransakcie s takýmito predmetmi?
Ako už bolo spomenuté, riadne zrealizovaný predmet „nedokončenej výroby“sa považuje za nehnuteľnosť. Preto je každá transakcia nákupu alebo predaja rozostavanej stavby podobná transakcii s akoukoľvek inou nehnuteľnosťou. Kupujúci, ktorý si želá kúpiť „rozpracovanú výrobu“, by mal venovať pozornosť nasledujúcim bodom:
- dostupnosť dokumentov potvrdzujúcich registráciu objektu;
- prítomnosť rozhodnutia úradov o pridelení pozemku na výstavbu;
- plán vyššie uvedeného rozostavaného objektu;
- dostupnosť všetkej požadovanej dokumentácie (technické a konštrukčné odhady);
- dokumenty, ktoré potvrdzujú ukončenie zmluvy o výstavbe objektu.
V zmluve o predaji nehnuteľnosti musia byť uvedené všetky údaje s charakteristikou nehnuteľnosti vrátane jej polohy na území lokality.
Podobná zmluva je vyhotovená podľa presne definovaného vzoru, ktorý sú povinní dodržiavať všetci účastníci transakcie.
Funkcie vyhotovenia zmluvy o predaji „neúplného“
- Musí byť vyhotovená písomne so štátnou registráciou. Ak sa nedodrží forma zmluvy, vedie to k jej neplatnosti.
- Ako pri každej transakcii musia byť uvedené podrobnosti o zmluvných stranách – s údajmi z pasu, adresami bydliska atď.
- Predmet zmluvy musí byť jasne definovaný, teda údaje v nej obsiahnutéby mala umožniť s presnosťou určiť predaj, o aký konkrétny predmet ide. Takéto údaje zahŕňajú predovšetkým adresu, na ktorej sa budova nachádza.
Je potrebné vziať do úvahy, že existujú adresy „stavebné“aj „poštové“. Adresa "stavby" je uvedená v stavebnom povolení a určuje miesto, kde sa poskytuje miesto na výstavbu objektu. „Poštová“adresa sa s ňou nemusí zhodovať. K domu je možné prideliť až po ukončení kolaudačnej komisie. Takéto nezrovnalosti by sa mali vziať do úvahy pri zostavovaní dokumentácie pre plánovanú akvizíciu.
Okrem iného musí byť uvedená cena objektu.
Musí byť podrobne uvedený okruh osôb s právom používania.
Práva na majetok predávaný tretími stranami musia byť rešpektované. Pri uskutočňovaní transakcie je povinnosťou predávajúceho informovať o tom kupujúceho. Môžeme sa baviť o právach nájomníkov, nájomníkov, existujúcej zábezpeke či doživotnom užívaní. V prípade nesplnenia týchto povinností má kupujúci právo požadovať zníženie predajnej ceny alebo úplné ukončenie zmluvy s náhradou všetkých strát.
Konečný prevod nehnuteľnosti medzi predávajúcim a kupujúcim s jej prevzatím kupujúcim sa uskutoční v čase, keď zmluvné strany podpíšu tzv. listina o prevode.
Ktoré objekty sa považujú za nepovolené budovy?
Podľa zákona akékoľvek budovy, stavby, domy,postavené na pozemkoch, ktoré nie sú určené na tieto účely, vytvorené bez povolenia na to získané, postavené s výrazným porušením urbanistických a iných noriem a pravidiel. Ak je prítomný aspoň jeden z vyššie uvedených znakov, stavba je klasifikovaná ako nepovolená stavba. Nadobudnutie vlastníckeho práva k nemu je nemožné, s výnimkou prípadu rozhodnutia súdneho orgánu v tomto zmysle.
Aké dokumenty potvrdzujú ukončenie zmluvy o výstavbe?
Môžu byť:
- Dohoda strán alebo rozhodnutie súdu o ukončení takejto dohody.
- Akt o prevzatí a odovzdaní zariadenia po dokončení určitej etapy prác dodávateľom spolu s dohodou o pozastavení ďalšej prevádzky zmluvy.
- Iné doklady o ukončení zmluvných vzťahov zákonnou cestou (môžeme hovoriť o nemožnosti plnenia, likvidácii zhotoviteľa a pod.)
Ak stavbu nehnuteľného objektu realizovalo viacero osôb, medzi všetkými účastníkmi stavby by mohla byť uzavretá jednoduchá spoločenská zmluva. V tomto prípade hovoríme o spoločnom zdieľanom vlastníctve zadaného objektu. V prípade získania finančných prostriedkov od investorov zo strany developera hovoríme o nesplnení záväzkov objednávateľa voči investorom zo strany objednávateľa z dôvodu nemožnosti dokončenia stavby. Potom investori nemajú práva na konkrétnu časť objektu.
Ako urobiť obytnú budovu „nedokončenou“?
Ak chcete formalizovať svoj rozostavaný objekt (obytný dom)Preto by ste mali navštíviť adresu, kde sídli územný odbor urbanizmu a architektúry. Nezabudnite si so sebou vziať balík dokumentov, ktorý pozostáva z:
- Žiadosti o registráciu alebo uvedenie do prevádzky.
- Pas (iný identifikačný doklad).
- Potrebné dokumenty k pozemku.
- Všetky potrebné povolenia a schválenia na vývoj tejto stránky.
- Projekt výstavby vašej chaty.
- Špecifikácie týkajúce sa poskytovania zariadení s inžinierskymi sieťami.
- Potvrdenia o zaplatení štátnej dane.
- Katastrálny pas pre vašu budovu.
Ten obsahuje stručné informácie o rozostavanom dome s grafickým plánom územia. Takýto dokument musí nevyhnutne obsahovať katastrálny pas lokality, na ktorej sa dom nachádza. Ak sa dom predá bez takéhoto pasu, transakcia sa nevykoná. V tomto prípade nie je potrebný technický pas pre nedokončený stavebný objekt, ale ako príloha ku pasportu katastra musí byť technický plán každého domu, aj nedokončeného.
Čo robiť, ak chýbajú dokumenty?
Ak sa budete veľmi snažiť, je možné vyhotoviť „neúplné“aj bez potrebných papierov. V tejto situácii by ste sa mali správať tak, ako keby sa stavba chaty ešte len začínala. Akčný plán krok za krokom pozostáva z:
- Napísanie žiadosti o všetko potrebnépovolenia, bez ktorých budete len neoprávneným vývojárom.
- Zadajte objednávku na hotový projekt domu, podobný tomu, ktorý bol postavený, s jeho povinným schválením.
- Návrh technického plánu budovy spolu so zástupcom ZINZ.
- Objednajte si na Katastrálnej komore pas objektu.
S celým balíkom zhromaždených dokumentov by ste mali prejsť registračným postupom na oddelení architektúry a urbanizmu.
Alternatívne je možné napísať orgánom ZINZ žiadosť o registráciu zamestnancami kancelárie objektu - vášho nedokončeného domu. Toto je dosť nákladná možnosť, ale šetrí vám čas a nervy.
Ak hovoríme o nedokončenom dači, balík dokumentov je trochu zjednodušený - nemôžete predložiť stavebné povolenie a obmedziť sa na katastrálny plán. V prípade výstavby chaty alebo obytného vidieckeho domu musí byť balík dokumentov kompletný.
V prípade objednávky alebo kúpy štandardného projektu obytnej chaty od overenej stavebnej firmy je možné uľahčiť vybavovanie všetkých potrebných papierov.
Ako sa prevádza prebiehajúca výstavba?
Tak ako v prípade dokončeného objektu, prevod sa uskutoční vypracovaním a podpísaním príslušného aktu, ktorý sa nazýva osvedčenie o akceptácii prevodu. Pokiaľ ide o rozostavanú stavbu, ktorá si vyžaduje dokončenie alebo dokončenie určitých prác (napríklad dokončovanie), celé zloženie takýchto nedostatkov musí byť zohľadnené v zmluve podpísanej v čase prevzatia.
Na základeschváleného akceptačného certifikátu, práca vykonaná podľa podmienok zmluvy môže byť nakoniec zaplatená.
O právach na "nedokončená výroba"
Nie je žiadnym tajomstvom, že v posledných rokoch a desaťročiach je situácia na stavebnom trhu ekonomicky nestabilná. V tomto prípade pri všetkých typoch rozostavanej výstavby hovoríme o nekomerčných nehnuteľnostiach, teda bývaní. Množstvo prípadov z praxe ukazuje, že developeri sa pri finančných problémoch veľmi často snažia oddialiť prevod skutočne vybudovaných priestorov na akcionárov. Niekedy sa rozhodnú zbankrotovať úplne.
Čo by mal akcionár urobiť na ochranu svojich legitímnych záujmov? V takejto situácii príde na rad možnosť uznať jeho vlastníctvo k nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou predmetu rozostavanej stavby (podiel). Ak to chcete urobiť, obráťte sa na súd.
Pri zhromažďovaní dokumentov na podanie pohľadávky voči developerovi, ktorý si nesplnil svoje povinnosti, je potrebné vziať do úvahy niekoľko bodov:
- Takéto kategórie prípadov posudzujú súdy v mieste (územne) daného spoločného stavebného objektu.
- Naznačuje, že objekt je skutočne dokončený, ale nie je uvedený do prevádzky. Ak developer hrá o čas (čiže hovoríme o omeškaní s plnením vlastných záväzkov), táto okolnosť nemôže slúžiť ako základ pre súdne odvolanie s cieľomuznanie vlastníctva predmetu akcionárom.
V súdnej praxi sa niekedy (ako výnimka) vyskytujú príklady, keď bolo vlastníctvo podielu na predmete uznané, keď stupeň pripravenosti rozostavaného objektu bol od 75 %. Tieto prípady však možno považovať skôr za výnimku. Pravdepodobnosť získania uspokojivého súdneho rozhodnutia je vysoká v prípade, že stupeň dokončenia rozostavanej budovy je 90 % alebo vyšší. Navyše poskytnutie dôkazu súdu o pripravenosti domu je priamou záležitosťou vlastníka vlastného imania (žalobcu).
Tiež:
- Vo svojom vyhlásení o nároku akcionár nemôže požadovať uznanie vlastníctva celého predmetu „nedokončenej výroby“. Jeho právom je požadovať len pomernú časť objektu, ktorá je uvedená v zmluve uzavretej s developerom. Právne negramotní vlastníci akcií často podávajú žiadosť o uznanie vlastníctva „bytu“, „garáže“alebo „priestoru pre auto“. Tu je potrebné objasniť, že kým nie je jednotka zdieľanej výstavby oficiálne uvedená do prevádzky, nemožno ju v právnom zmysle považovať za plnohodnotnú nehnuteľnosť.
- Vznik tohto vlastníckeho práva je možný len k objektu, ktorý je k dispozícii, ktorého umiestnenie v rámci rozostavaného objektu (budova, dom) je možné jednoznačne identifikovať. Deje sa tak na základe podmienok zmluvy a dostupnej projektovej dokumentácie.
- Akcionár má právo obrátiť sa s takýmto nárokom na súd iba v prípade úplnéhoplnenie vlastných záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy s developerom, pokiaľ ide o platbu.
V prípade konkurzného konania voči developerovi je uznanie takéhoto práva k bytu alebo inej jednotke spoločnej stavby možné až po vydaní povolenia na ich uvedenie do prevádzky a po podpísaní zmluvy o prevode. pred dátumom, kedy arbitrážny súd podal návrh na vyhlásenie konkurzu.
