Mnoho ľudí uprednostňuje kúpu bytov vo fáze výstavby bytového domu. To vám umožní nakupovať predmety za zníženú cenu. Tento proces sa nazýva majetková účasť na výstavbe. Aby bol držiteľ úroku spoľahlivo chránený pred stratou finančných prostriedkov, mali by ste kompetentne pristupovať k výberu developera a preštudovať si starostlivo vypracovanú zmluvu. Práve tento dokument chráni práva kupujúcich nedokončených predmetov.
Podstata majetkovej účasti
Proces predpokladá, že viacbytové domy sa stavajú na úkor budúcich kupcov bytov. Investujú do výstavby domu a po jeho uvedení do prevádzky si môžu byt zapísať do vlastníctva.
Proces upravuje osobitný zákon federálneho zákona č. 214 „O spoločnej výstavbe“a pravidelne sa v ňom vykonávajú rôzne zmeny, aby sa zaručila ochrana práv vlastníkov akcií. Medzi hlavné znaky majetkovej účasti na výstavbe patria:
- práva a povinnosti každej strany sa prejavia až popodpis zmluvy;
- DDU špecifikuje všetky nuansy spolupráce a má znaky rôznych dohôd, ktoré zahŕňajú investičnú a zmluvnú dohodu, ako aj poskytovanie služieb a predaj a nákup;
- na základe takejto zmluvy sa kupuje byt, ktorý sa nachádza v rozostavanom dome;
- za takýchto podmienok sú priťahovaní početní vlastníci akcií, čo umožňuje developerovi postaviť objekt s minimálnou vlastnou investíciou peňazí;
- nielen jednotlivec, ale aj spoločnosť sa môže stať akcionárom;
- účastníci nemôžu ovplyvniť zmenu projektu, zadávacích podmienok a iných podmienok výstavby domu.
Občania, ktorí kupujú byty v rozostavaných domoch, sa často stretávajú s podvodom alebo bankrotom developerov. V tomto prípade sú práva akcionára chránené ustanoveniami DDU. V zložitých situáciách je možné vykonať prevod majetkovej účasti na výstavbe iným spoločnostiam alebo osobám zapojeným do výberu finančných prostriedkov.
Legislatívne nariadenie
Pri kúpe domu v nedokončenom zariadení by ste mali venovať pozornosť ustanoveniam základného zákona federálneho zákona č. 214. Bol prijatý už v roku 2004 a je to on, kto reguluje všetky vzniknuté vzťahy medzi developermi a akcionármi. V tomto legislatívnom akte došlo k mnohým zmenám a doplneniam. Je rozdelená do mnohých častí a odsekov, z ktorých každá má svoj vlastný účel. Kľúčové zmeny a ustanovenia zahŕňajú:
- pravidlá sú uvedenévyhotovenie a ukončenie zmluvy o majetkovej účasti na výstavbe;
- možnosť prevodu práv na tretie strany je predpísaná;
- vývojári nesú trestnú zodpovednosť, ak si nesplnia svoje záväzky vyplývajúce zo zmluvy;
- v každom prípade si vývojári musia otvoriť špeciálne účty určené na prevod finančných prostriedkov vlastníkmi akcií a peniaze môžu byť použité výlučne na výstavbu zariadenia;
- vývojári musia mať svoju vlastnú oficiálnu webovú stránku, ktorá zverejňuje všetky informácie o ich práci, vrátane projektov, povolení a iných dokumentov.
Teraz si všetci vývojári otvárajú úschovný účet určený na prevod peňazí vlastníkom akcií. Federálny zákon o účasti na spoločnej výstavbe uvádza, že takýto účet sa uzavrie až po úplnom využití finančných prostriedkov. Takéto podmienky sa nemôžu stať prekážkou udelenia práva.
Legislatíva navyše stanovuje potrebu vytvorenia kompenzačného fondu. Predstavuje ho poistenie pre akcionárov, pretože ak si developer z nejakého dôvodu neplní svoje povinnosti, straty akcionárom sú kryté na úkor prostriedkov z tohto fondu.
Výhody a nevýhody
Použitie DDU na kúpu domu má veľa výhod pre každého kupca, ale je dôležité zvážiť aj určité nevýhody takéhoto rozhodnutia. Účasť na spoločnej výstavbe nehnuteľností je považovaná za rizikovú, asvždy existuje možnosť, že developer z rôznych dôvodov nesplní svoje povinnosti.
| Pros | Nevýhody |
| Na objekty sú stanovené nízke náklady, ktoré sú oveľa nižšie ako cena hotových bytov na primárnom alebo sekundárnom trhu |
Budeme musieť dosť dlho čakať na dokončenie bývania, preto túto príležitosť využívajú ľudia, ktorí už majú kde bývať |
| Mnohí developeri ponúkajú splátky na celú dobu výstavby domu, čo vám umožní kúpiť si byt bez počiatočného požadovaného množstva financií pri zostavovaní DDU | Majitelia akcií sa často musia vysporiadať s oneskorením pri dodaní predmetu, takže je potrebné vymáhať pokutu súdnou cestou |
| Získanie bývania je zaručené zákonom, takže vlastníci akcií budú môcť stále počítať s bytom alebo kompenzáciou strát | Ak byt z rôznych dôvodov presahuje vopred dohodnutú veľkosť na štvorec, budete musieť zaplatiť určitú sumu |
| Zákon ukladá na vývojárov prísne a početné požiadavky, takže si môžete byť istí spoľahlivosťou spoločnosti | Nie je nezvyčajné stretnúť sa s podvodmi, napríklad developer predá jeden byt viacerým akcionárom alebo sa využívajú iné schémy na obchádzanie zákona, čo vedie k súdnemu sporu |
|
Ak spoločnosť neodovzdá dom do stanoveného dátumu, vlastníci akcií môžu počítať s dobrou pokutou vypočítanou za každý deň omeškania |
Často na seba firma vyhlási bankrot, čo vedie k prevodu domu na iného developera, a to všetko negatívne ovplyvňuje čas výstavby objektu |
Vzhľadom na vyššie uvedené plusy a mínusy sa každý musí samostatne rozhodnúť, či je majetková účasť na výstavbe pre neho vhodná a výhodná.
Ako kúpiť dom na DDU?
Proces sa nepovažuje za príliš komplikovaný, ale aby sa zabezpečilo, že bude ziskový a efektívny, potenciálni kupci musia dodržiavať určité postupné kroky.
Pred kontaktovaním developera je dôležité zistiť si o ňom recenzie, preštudovať si oficiálnu dokumentáciu a tiež skontrolovať, ako rýchlo prebieha výstavba konkrétneho domu.
Získať podrobnosti o spoločnosti
V prvom rade sa musíte uistiť, že byty predáva podľa DDU skutočne spoľahlivá, overená a oficiálne registrovaná organizácia. Federálny zákon o účasti na spoločnej výstavbe naznačuje potrebu získať informácie o developerovi:
- musí byť zastúpená oficiálne registrovanou spoločnosťou;
- je žiaduce, aby podnik už vybudoval a uviedol do prevádzky zariadenia;
- s organizáciou by nemal prebiehať žiadny otvorený súdny spor;
- musíte zadať všetky minulé domyoperácia vo vopred stanovenom časovom rámci;
- všetky dokumenty predložené na webovej stránke organizácie sú dôkladne preštudované a zahŕňajú projekty, pracovné povolenia, vyhlásenia a iné dokumenty;
- spoločnosť musí mať práva na miesto, kde prebieha proces výstavby zariadenia.
Ak tieto dokumenty a povolenia chýbajú, neodporúča sa vypracovať DDU s vývojárom.
Aké informácie obsahuje vyhlásenie?
Zvlášť veľká pozornosť sa venuje štúdiu ohlásenia stavby. Mal by byť umiestnený v otvorených zdrojoch 14 dní pred uzavretím prvej zmluvy s akcionármi. Tento dokument by mal obsahovať dôležité informácie pre každého účastníka stavby. To zahŕňa:
- názov a sídlo vývojárskej spoločnosti;
- povolenia na prácu sú uvedené;
- uveďte predtým získané licencie;
- zodpovedá dobe platnosti licencie;
- uvádza všetkých zakladateľov spoločnosti;
- vzhľadom na minulé postavené objekty za tri roky fungovania spoločnosti;
- uveďte finančné výsledky práce;
- dané účty záväzkov a pohľadávok;
- označuje iné transakcie, na základe ktorých boli získané prostriedky na stavbu.
Zmluva o majetkovej účasti na výstavbe s akcionármi sa uzatvára až po tom, čo developer kúpi alebo prenajme pozemok, na ktorom sa plánuje výstavba domu.
Čo by malozahrnúť projektovú dokumentáciu?
Považuje sa za dôležitý dokument pre každého účastníka stavby. Dokumentácia musí byť vytvorená a zverejnená 14 dní pred uzavretím prvej zmluvy s akcionárom. Kľúčové informácie z projektu zahŕňajú:
- informácie o vývojárovi;
- informácie o všetkých zakladateľoch;
- údaje o finančnej situácii spoločnosti;
- stavebné povolenia a licencie;
- obdobie, počas ktorého sa plánuje výstavba objektu;
- umiestnenie domu vo výstavbe;
- vlastníctvo spoločnosti;
- stavebné náklady a zapojení dodávatelia.
Údaje v projektovej dokumentácii je možné zmeniť, ak sa v priebehu jedného štvrťroka zmení finančná situácia spoločnosti. Všetky tieto úpravy musia byť navyše zverejnené v otvorených zdrojoch.
Nuansy pri vypracovaní zmluvy
Po overení všetkých informácií o developerovi je možné s ním vyhotoviť DDD, ak je spoľahlivý a overený. Majetková účasť na výstavbe nevyhnutne zahŕňa vykonanie tohto konkrétneho dokumentu, pretože iné dokumenty nebudú chrániť vlastníkov akcií na základe ustanovení federálneho zákona č. 214.
Tento dokument samozrejme obsahuje informácie:
- predmet zmluvy, ktorý predstavuje byt a jeho štvorec, počet podlaží, počet izieb, veľkosť a prítomnosť balkóna alebo lodžie, presnú adresu, dostupnosť rôznych komunikácií, ako aj súborostatné technické parametre;
- cena nehnuteľnosti;
- príkaz k úhrade;
- termín na uvedenie domu do prevádzky;
- trvanie záručnej doby, ktorá by nemala byť kratšia ako päť rokov;
- spôsob, akým bude dokončený byt prevedený na akcionárov;
- podmienky potreby dokončenia obytných priestorov.
Pri správnom vyhotovení dokladu o majetkovej účasti na výstavbe budú akcionári spoľahlivo chránení pred podvodmi zo strany developera alebo pred jeho bankrotom. Niektorí developeri ponúkajú možnosť platiť za byt na splátky.
Registrácia zmluvy
Po uzavretí zmluvy je potrebné ju oficiálne zaregistrovať. Len za takýchto podmienok je spoločná výstavba legálne realizovaná. Podmienky účasti naznačujú, že je potrebné pripraviť DDU, plán zariadenia, vyhlásenie o projekte a osobné dokumenty kupujúceho, potom sa táto dokumentácia odovzdá spoločnosti Rosreestr.
Proces registrácie trvá približne 10 dní. Za to budú musieť občania zaplatiť 350 rubľov.
Aké práva majú vlastníci akcií?
Na základe DDA majú kupujúci domov mnoho rôznych práv. Patria sem:
- ak sa termíny uvedenia zariadenia do prevádzky oneskoria, môže sa od občanov vyžadovať zaplatenie pokuty podľa zmluvy o majetkovej účasti na výstavbe;
- po registrácii zmluvy vlastníci akcií zastavia samotné územie a objekt, ktorý sa na ňom stavia;
- povolenévypracovať zmluvu o postúpení práva na pohľadávku dohodou;
- hotový byt je akceptovaný len po vypracovaní osobitného zákona o prevode;
- ak sa pri kontrole bývania zistia závažné priestupky, potom zákon nemusí byť podpísaný, po čom môže záujemca požadovať nápravu nedostatkov.
Ak sa po začatí používania krytu zistia rôzne problémy, môže kupujúci na základe záručnej doby požadovať od developera ich odstránenie.
Ako sa ukončuje?
Podmienky ukončenia tejto zmluvy sú napísané priamo v jej odsekoch. Môže to mať rôzne dôvody. Výpoveď zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe sa najčastejšie vyžaduje v prípade, ak si developer neplní svoje povinnosti, napríklad dom nie je uvedený do prevádzky včas, dochádza k závažným porušeniam, alebo nevyhovuje rozloha nehnuteľnosti. zodpovedajú predtým stanovenej veľkosti.
Proces ukončenia bude určite oficiálne zaregistrovaný.
Záver
Účasť občanov na spoločnej výstavbe sa teda považuje za obľúbený spôsob, ako získať lacnú a kvalitnú nehnuteľnosť. Zároveň je dôležité správne vybrať developera, s ktorým sa DDU ďalej vypracúva. Tento dokument musí mať predpísanú formu a obsahovať všetky potrebné informácie o účastníkoch.
Na základe DDU má domáci kupujúci mnoho práv, ktoré môže brániť v žalobe alebo na súde.
